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二手房成交溫和復蘇 存量需求加速釋放中

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“以前的杭州二手房市場,一套房降價50萬元,掛牌半年多可能都賣不動,近期部分區域二手房帶看量開始大漲,有些業主甚至開始提價了?!?月30日,一位杭州當地人士向《證券日報》記者透露,5月中下旬以來,放寬購房限制的新政落地后,低迷的杭州二手房市場活躍度已逐漸上升。

事實上,不僅僅是杭州,隨著近期多地多種放寬購房限制的措施落地,部分城市二手房掛牌量、帶看量大增。那么,目前二手房市場處于怎樣的水平?而各地情況又有何不同?《證券日報》記者通過對多地一線經紀人、業內專家及機構分析師的采訪,試圖探尋當下重點城市二手房市場的真實情況。

貝殼研究院數據顯示,5月份以來,貝殼50城日均新增二手房掛牌量較4月份日均增長約10%。而放長周期看,盡管50城近3個月(2022年3月份至5月份)新增二手房掛牌量均值較今年1月份至2月份均值環比增長約四成,卻均低于2020年同期以及2021年同期均值25%以上。

“可以說,這個階段新增掛牌量的變化是在今年年初低位上的恢復性增長,月份之間的短期波動也符合季節性規律?!必悮ぱ芯吭菏袌龇治鰩焺Ⅺ惤鼙硎?,整體看,短期二手房供應量在恢復性增長。而二手房掛牌房源增加后,購房群體可以有更多選擇,二手房成交會有所復蘇。

二手房市場轉向活躍

從當下交易數據來看,多地二手房市場已經加入“復蘇陣營”。

貝殼研究院統計數據顯示,5月份以來,蘇州、徐州二手房日均成交量較4月份增長超過130%,南京環比增長超過50%,濟南、東莞等城市成交量也均環比增長。另據諸葛找房數據研究中心統計,截至5月26日,深圳、蘇州、南京、青島、佛山、大連等城市二手房成交量超過4月份。此外,以最能體現市場風向的帶看量指標來看,多地城市的部分區域市場也在回溫。

“從廈門二手房市場的整體表現來看,5月份熱度比4月份有所提升。尤其近一周,在廈門執行放寬限購政策后(比如外地人在島外購房從提供3年工作證明變為半年即可、島內廈門戶籍的二孩及以上家庭可以購買第三套住房等),客戶購房意愿和看房活躍度提升?!丙溙锓慨a廈門某區域經理向《證券日報》記者透露,以廈門某區內的4家門店帶看量為例,過去7天內,每天帶看量從此前的六七組升至十組左右,上漲約30%。從近30天的帶看量來看,5月份比4月份大概提升了15%。

另一個二手房市場表現較好的城市則是杭州。5月17日,杭州出臺樓市新政,新落戶者,即使無社保也可以直接購買二手房,非戶籍人口買二手房社保只需1年。毫無疑問,對二手房買賣兩端都進行松綁,將強化存量市場的流動性。

“從經紀人的角度看,當下的杭州二手房市場讓人看到了希望。從去年6月份到出臺新政之前,杭州二手房市場交易量萎靡,購房者大多擔心高點入局,所以多數只看不買。而新政出臺后,累積的存量需求成交欲望增強,交易量猛增?!焙贾萱溂夷抽T店經紀人張先生向《證券日報》記者透露,以前帶10組客戶看房最終可能零成交,現在大概率會完成兩三單。放到整個杭州二手房市場看,一天的成交量也從新政前的七八十套回暖至現在的兩三百套水平。

此外,劉麗杰也表示,環滬城市、東北區域等城市在疫情受到控制之后,二手房成交量快速恢復,這說明疫情會影響需求入市的節奏,但并不會讓購房需求消失。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進向《證券日報》記者表示,多地二手房成交量復蘇的背后,一是政策放寬力度增加,從放松限購、限貸、限售到多孩家庭住宅支持,再到調整公積金等多種政策組合拳連番祭出,激活供需兩端;二是政策暖風頻吹,市場預期有望從低迷轉向穩定,信心有望逐漸得到修復,從而讓撬動一二手房市場聯動交易成為可能。

有議價空間房源才有成交機會

“從市場反饋來看,‘放松限購+取消認房又認貸+取消限售或縮短限售時間’,若能疊加降低二套房首付比例,這種政策組合可以釋放更多購房需求?!蹦愁^部房企營銷人士向《證券日報》記者表示,對改善性需求來說,不少購房者需要先賣掉名下二手房再置換新房,這就需要二手房市場先活躍起來,騰挪出用于換房的房票和資金,才能激發新房銷售活躍度。

“南京部分區域一二手房價格倒掛,所以一二手市場聯動成交比率比較高。我這個月成交的5單都是換房單,其中4單是賣了二手房去買新房,這類業主一般會以比同類房源之前成交價低10%至15%的價格賣出,但近期砍價空間確實縮小了?!蹦暇╂溂医浖o人劉先生向《證券日報》記者透露,至于其換房動因,除了買價格較低的新房外,現在買房貸款利率與去年高點買房時相差比較大,今年貸款100萬元可能要比去年少還10萬元到20萬元利息。

同時,劉先生強調,當下達成交易的多數是比之前同類房源成交價低5%至10%的房源,如此才能在短期內出手,有極個別社區和房源確有漲價,但客戶不一定接盤??傮w而言,剛需仍舊占成交量的大頭,改善性需求置換意愿也很強,整體市場呈現從低谷走向復蘇的跡象。

正如上述麥田房產廈門某區域經理進一步稱,在廈門二手房市場,除了有教育需求的剛需家庭入市比較積極外,鑒于島內部分一二手房價格倒掛,近期又有央企國企拍到有區位優勢的新地塊等待入市,如此一來,有置換買房的改善性需求會提前掛牌出讓二手房,且成交誠意較強,因為其可以靜待賣二手房的資金入手,再去“打新”(用搖號等方式買新房)。

不過,該經理也直言,雖然剛需和改善性需求同時都在入場,但還是有議價空間的房源才有成交機會,整體議價幅度約為10%,總價高的房源議價空間大,反之則小??傮w而言,有買房需求且有購買力的客戶,只要價格點位達到心理預期,出手會比較積極。同時,即便帶看量的提升將會縮短成交周期,但整體市場表現仍以“穩”為主。

“從杭州二手房市場表現來看,也是剛需和改善性需求在入市,但有議價空間的房源依然是成交主力軍,只不過議價幅度在收窄。比如,一套300萬元的房子有5萬元至10萬元降價空間,不像之前動輒砍價幾十萬元了?!睆埾壬硎?,“整體而言,杭州二手房市場并未進入客戶‘蜂擁而至’搶房的階段,只是新政給予了市場信心,加快了存量需求的釋放?!?/p>

對此,諸葛找房研究中心認為,5月份市場呈現企穩好轉跡象,釋放了積極的信號,政策的寬松效應已逐步顯現,接下來,在全國疫情好轉以及房地產市場合理購房需求得到支持之下,疊加各地寬松政策,樓市加速修復已現端倪,預計6月份市場成交將會繼續好轉。

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