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經濟日報 商品房預售資金監管應松緊適度

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商品房預售資金是房地產開發企業的重要現金流來源。商品房預售資金監管制度旨在保障預售資金安全,確保項目順利竣工交付,保護購房者合法權益。當前形勢下,在保障資金安全和“保交樓”的基礎上,有必要按照4月29日中央政治局會議要求,優化商品房預售資金監管。合理釋放預售資金,提高商品房預售資金使用效率,將有助于緩解房企短期資金壓力,穩定市場信心,實現行業良性循環。

商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定支付給房地產開發商的購房款,也就是購房者需要“先交錢,后收房”。房企須將預售資金按一定比例存入銀行專用監管賬戶,只能用作本項目建設,不得隨意支取、使用,且隨著項目施工進度撥付。商品房預售資金監管能夠對購房者資金起到保護作用。個別城市商品房預售資金監管不到位,一些房地產開發企業違規挪用預售資金,延遲交房、爛尾樓等現象時有發生,侵害了購房者合法權益。因此,規范預售資金監管勢在必行。

與此同時,在把穩增長放在更加突出位置的大背景下,各地有必要從供需兩端發力促進房地產市場平穩健康發展。在供給端,優化商品房預售資金監管,有助于緩解企業流動性緊張,提升房企的現金支配力。發揮預售資金對穩定活躍企業現金流的作用,是不少房企的呼聲。

現實情況中,如果把預售資金卡得過緊,不利于房企有效運用資金,釋放經營活力;而如果監管不到位,則可能出現爛尾樓。在“保交樓”的基礎上穩定活躍房企現金流,需要針對房地產開發企業進一步優化商品房預售資金監管。當前,對于地方政府而言,在保證預售資金安全的前提下,優化監管是必要之舉,應更好把握原則性和靈活性,松緊適度。

今年2月份,全國性商品房預售資金監管新規出臺,通過招標確定監管銀行、合理確定監管額度、明確各方監管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節點等舉措,規范和完善了商品房預售資金監管。

在此基礎上,近一段時間對相關政策進行調整優化的城市逐漸增多。5月份以來,就有10多個城市以多項舉措優化商品房預售資金監管。

有的城市適度降低監管資金比例,如海南省??谑幸幎?,對信用良好的企業,適度降低監管重點資金的比例;江西省景德鎮市將中心城區重點監管資金節點監管額度下調20%,這有助于將更多資金釋放給企業,便于企業靈活調配使用。有的城市增加重點監管資金撥付節點,如江蘇省常州市將監管資金撥付節點從完成主體工程的二分之一調整為三分之一及三分之二,有助于企業更早提取撥付資金,體現了監管的精準性。有的城市允許使用銀行保函替代預售監管資金,如江蘇省徐州市、吉林省長春市、吉林市都規定可以采取保函替代項目資本金現金。有的城市依據企業信用評級實行差異化管控,如安徽省宿州市加強企業信用考核和應用,分類降低預售資金監管留存比例。

值得注意的是,商品房預售資金監管的底線仍是確保房地產開發項目的按時交付,更大程度維護購房者合法權益。預售資金監管規范化應使得預售資金真正實現從拿地開發到銷售回款直至交房的全流程管控、全周期監管。

優化商品房預售資金監管并不是通過合理釋放資金過度刺激房地產投資或消費,強化監管也不能控制或遏制房地產發展,進一步優化商品房預售資金監管,應有利于促進房地產市場健康發展,使商品房預售資金的治理方式更加現代化,更符合市場規律。

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