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穩地產:因城施策疊加顯效 市場筑底回穩可期

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今年以來,中央不斷釋放穩地產信號,各地“因城施策”持續發力,從調整公積金貸款政策到降首付降利率,再到限購、限售等政策松綁,近期還出現了“房票”等創新方式,一系列購房支持政策和房地產紓困政策疊加的效果開始顯現,5月房地產各指標環比均出現回升,房價降勢趨緩,二手房市場低位修復,市場量價及預期均有改善。

業內人士認為,全國樓市仍在筑底過程中,真正回穩仍需政策組合拳助力。未來各地政策會更具針對性,在限購、限價、首付比例、首套房標準認定、貸款利率、稅收等方面都有進一步調整空間。

支持政策持續加力擴圍

今年以來,多部門落實去年中央經濟工作會議精神,在堅持“房住不炒”的基礎上,穩妥有序地糾偏房地產調控政策,各地因城施策穩地產政策持續出臺。

其中,對樓市影響最大的房貸政策,從貸款發放提速、貸款利率下調,到公積金貸款額度提高和首付比例降低,再到非限購城市商貸首付比例降低,寬松力度從公積金端逐漸傳導至商貸端,首套房購房需求得到支持。隨著鄭州穩地產“組合拳”的出臺,拉開了限購城市在商貸領域對改善性需求支持的序幕,更多城市開始放松首套房貸認定標準,取消“認房又認貸”,極大降低了改善性需求的購房門檻。

與此同時,限購、限售等限制性政策的松綁也從非熱點城市擴展到熱點城市。特別是4月29日中央政治局會議提出“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”,為政策寬松指明方向后,5月以來各地松綁政策呈現井噴之勢,形式也更加多樣。如長沙首提存量房出租不納入限購;武漢針對投親、多孩、非本地這三類家庭放松限購,同時解除郊區限購政策;珠海、唐山等地公積金貸款政策實行“一人購房全家幫”。另外,多地對二孩三孩家庭給予購房優惠,包括可在現有限購套數基礎上新購1套房、額外購房補貼、額外提高公積金貸款最高限額、契稅補貼等。近期,鄭州還提出“房票”購房不計入限購套數,并給獎勵和優惠政策等。

不僅地方層面支持政策層出不窮,5月以來,中央層面政策力度也顯著加強,下調全國層面首套房貸利率下限,超預期下調五年期以上貸款市場報價利率15個基點。

這些措施有利于減輕居民家庭房貸負擔,也有利于促進消費、投資和宏觀經濟大盤。自5月23日國務院常務會議部署穩經濟一攬子措施,在房地產方面提出“因城施策支持剛性和改善性住房需求”以來,多地將促進住房消費作為穩經濟的重要措施之一,并在一攬子實施方案中提出購房支持政策,其中,多地落實下調首套房貸利率下限,執行4.25%的較低利率水平。

除了需求端的各類支持政策,在供給端的支持政策也在同步推進。今年以來,為了有效防范化解風險,促進房地產行業健康發展和良性循環,中央在房企融資、并購貸、預售資金監管等多個層面頻頻釋放積極信號。近期,多家民營房企在信用保護工具的加持下成功發行公司債等,可見在監管部門的大力支持下,房企融資環境進一步改善。

市場回穩仍需政策助力

在一系列政策持續疊加下,持續低迷的房地產市場在5月以后出現了一些積極信號。

從國家統計局的最新數據來看,今年前5個月,房地產開發投資、商品房銷售面積和銷售額、房企到位資金等多指標累計增速雖然仍同比下降,但從5月單月來看,各指標環比均出現了回升,并且同比降幅均有收窄。5月份,全國70城房價環比總體延續降勢,但降勢趨緩。特別是新房價格下降城市個數減少,降幅收窄,其中,深圳環比由跌轉漲、廣州環比漲幅擴大,帶動一線城市新房價格整體環比漲幅擴大。二線城市中,成都房價漲幅連續2個月全國第一。另外,南部沿海的廈門、桂林等城市二手房市場小幅回暖。

從更能反映市場真實情況的二手房市場來看,貝殼研究院的數據顯示,5、6月貝殼50城二手房成交量連續環比增長,環比增幅分別為14%、25%,二季度成交量比一季度增長約15%。同時,6月以來貝殼50城周度二手房價格指數環比下跌0.3%,比5月份跌幅收窄。代表需求變化的帶看量指數今年以來也在恢復上升,預示著未來交易將進一步復蘇。

貝殼研究院認為,今年上半年二手房市場低位修復,市場量價及預期均有改善。核心城市群的市場復蘇節奏較快、力度較大。不過,盡管5、6月份二手房市場出現了邊際復蘇,但當前市場成交量還處于較低的位置,價格上漲的預期仍然不強,市場信心不足。

“全國樓市仍在探底過程中,還難說目前已經見底了?!鄙虾R拙臃康禺a研究院副院長楊紅旭對證券時報記者說,下半年全國樓市會筑底,很多指標同比跌幅會收窄,成交量會略有反彈,房價跌幅可能進一步收窄。

不過,廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,市場觸底已是結論,但反彈尚早,磨底將是未來一段時間樓市的主旋律。

多位業內人士認為,房地產市場真正回穩仍需政策組合拳助力。

在國海證券地產首席分析師夏磊看來,從政策松到市場穩,第一階段是增加購房信心,第二階段是加上杠桿,形成直接的購買力。未來政策空間上,一是優化過嚴限購措施,二是取消限價。她認為,未來各地政策會更具針對性,如出臺與租賃政策結合的“出租換房票”、與生育政策結合的“多胎增房票”、與養老政策結合的“投親增房票”。甚至熱點城市對二手房市場定向降低社保要求,在滿足新市民購房需求的同時,堵上“打新搖號獲利”的投機需求。

在金融政策方面,夏磊認為,首付比例、首套房標準認定、貸款利率都有調整空間?!澳壳?,部分城市首套房認定執行‘認房又認貸’,部分熱點城市二套房首付比例普遍偏高,對合理的換房改善需求容易形成誤傷?!彼f,另外,首套房貸利率下限各地沒有普遍執行,一線城市等房貸利率仍較高,利率放松空間仍大。

此外,中國社科院發布的房地產藍皮書還建議,優化住房交易增值稅和個人所得稅優惠政策方面,更好地支持居民家庭通過低成本換購提升住房條件。合理設定非普通住宅認定標準,建立相關標準的動態調整機制等。

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